回顾1949年以来的中国城市化历程，基本上可以分为以下几个阶段：第一阶段逆城市化的计划经济时代。1949年到1978年，在这段比较粗线条画出来的计算时间内，整体上是一个逆城市化的过程。政策上严厉禁止农民进城，严格的计划经济也使进城农民无处觅食，同时，城市就业艰难直接导致老三届知识青年上山下乡的逆城市化。这段时间内，因为不能城市化导致农民为了生存过度开垦、知青“战天斗地”、大炼钢铁乱砍滥伐导致生态环境破坏严重，荒漠化面积增加300多万平方公里。1981年，我国城镇化率仅20%。
       第二阶段乡镇企业和小城镇阶段。1978年开始改革开放以后，百废待兴的中国迎来了小工商业自我觉醒和自我发展的一个过程，“文革”结束前后，农村不少地方就地办起了社队企业，并在改革开放后迅速发展。1984年，社队企业改名为乡镇企业。由此，我国农村经济迅速繁荣，直接影响就是小城镇的飞速发展。这也是政府所希望的，即鼓励农村劳动力“离土不离乡，进厂不进城”。1980年10月，国家建委在北京召开全国城市规划工作会议时，就提出了“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的城市发展方针。1984年1月，国务院发布《城市规划条例》，第一次以法规的形式确认了这一方针。1983年，著名社会学家费孝通在其家乡江苏省吴江县进行农村调查时，发现原本凋敝的小城镇因为乡镇企业的发展而重新勃兴。费孝通判断这将是我国农村又一次大变革的开始。他把相关思考写成《小城镇大问题》、《小城镇再探索》、《小城镇苏北初探》、《小城镇新开拓》等四篇文章，陆续刊发于《瞭望》新闻周刊，产生了极大影响。他所主张的“小城镇、大战略”思想，由此成为改革开放初期农村城镇化乃至于今天的主流思想之一。但是费孝通忽视了一个更大的背景：他的故乡江苏一带历来有经商的传统，更重要的是依托长三角都市圈这个中国最大的城市群，苏南经验根本无法在全国复制。后来的事实也证明，也就是长三角、珠三角周边小城镇和乡镇企业获得了较好的发展，甚至硕果仅存，其它地方的都相继没落甚至消亡。“离土不离乡”实际上是一种低级的、初级的工业化和城镇化，它造成了资源浪费和环境破坏。在市场规律的作用下，“小城镇、大战略”的城镇化思路越来越显得有些不合时宜。1989年，国家将城市发展方针修改为“严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”。但即使进入上世纪90年代乃至于今天，“小城镇、大战略”的具体实践却并未消失。
       第三阶段现代工业和房地产双轮驱动的阶段。1997年政府土地储备制度建立，1998年城市住房私有化道路开启，中国于2001年12月11日中国正式成为世贸组织成员，三股力量为工业化、城市化注入史无前例的强大动力，“经营城市”如火如荼，“招商引资”竞争白热化，城市化速度空前。期间数亿农民工进城打工，打工收入占到全国农民总收入的九成。资料显示，1981年我国城镇化率仅为20%，20年后的2000年达到了36%，到2011年时城市人口历史性超过了农村人口，城镇化率达到51.3%。1981年的水分我认为不太大，因为那时城门乍开，城市就业容纳能力有限。2011年的数字则水分比较大，扣除2.6亿左右农民工，实有城市化率只有35%左右。这个时期最大的特点是政府强力主导，速度超级快，从而有了“中国经济奇迹”的美誉。这段时期的工业化和城市化都摆脱了“小城镇大战略”的制度设计，如脱缰的野马在各级政府的竞争中迅速飞奔。珠三角城市群等沿海地区因为优良的地理位置和人口聚集、观念超前等优势，各种资源纷纷汇集于此，形成以出口导向型为主要特征的城市工业化，吸纳了大量农村剩余劳动力，迅速推进了沿海地区城镇化的进程。这一进程呈现出大城市带动和辐射中小城市、形成“城市群”的格局，并且成为中国经济增长的主要引擎。城市带、城市群的出现，是最近十年来我国城镇化的显著特征。
       但是成也萧何败也萧何，政府官员短期政绩催生的工业化和城市化，高速固然是优点，却也留下粗放、低质低效等后遗症。它主要表现为两个方面：一是工业化严重超前甚至永久过剩于城市化的发展，导致工业产能大量过剩。二是空间城镇化率严重超前甚至过剩于人口城镇化率，导致鬼城空城层出不穷。我们以47%的工业化率对应35%的真实城市化率，全球平均以26%的工业化率对应70%以上的城市化率，发达国家甚至以20%以内的工业化率对应70%、80%的城市化率。更严峻的问题是环境破坏与污染。据有关部门统计，全国90%以上城市水域已经严重污染。
       第四阶段房地产单轮驱动的阶段。这个阶段恐怕很难划出确切的时间表，因为它从一开始几乎就是和第三阶段相伴相随。一些资源秉赋、地理位置不那么优越、观念不那么开放的地区，由于缺乏足够的招商引资条件，于是把房地产作为支撑城市化和区域发展的几乎惟一救命稻草。这类地区包括“环首都经济圈”的一些边远河北小城镇，更大量的是遍布神州大地小城镇的“自我发展”。过度房地产化造成的环境破坏和污染虽然比过度工业化造成的环境破坏和污染要轻得多——过度房地产化更多的是占用耕地和土地硬化，过度工业化则在前者的基础上又加上了水、空气和土壤的污染，但过度房地产化造成的土地浪费和资金浪费，也是对国民经济和财富的巨大浪费和损失。根据国土资源部2013年初披露的信息，过去8年，我们的城市住宅用地供应增量是人口增量的3倍！据调研，几乎每一个大城市附近都要搞一个新区，其规划占地和人口甚至于远远超过老城区。现在不止鄂尔多斯，很多地方都出现了“鬼城”的现象。我国很多地区的“城市供给”已经过剩，“有城无业，有城无市，有城无人”的“三无”现象严重。
       “造城运动”带来的是城镇土地利用效率的下降。据来自卫星遥感图像的数据统计，从1990年到2000年，中国城市的建成区面积从1.22万平方公里增长到2.18万平方公里，增长78.3%；到2010年，这个数字达到4.05万平方公里，又增长85.5%。而另一方面，最近10年间城镇新增常住人口不足50%，且从2000年开始，中国城市建成区的使用效率开始下降。单位面积内GDP的增势明显减缓，且这10年间所扩张的面积中68.7%来自耕地，这是对农业和环境的极大破坏。
       中国的城镇化已经全面进入工业过剩、房地产局部短缺整体过剩的时代，必须进入新的农业、工业、房地产精细化时代及服务业自由发展和驱动时代。当前靠工业化和地方政府“造城运动”双轮驱动的城镇化，已经难以持续下去了。